ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА, ОПЫТ ЕВРОПЫ – ВИДЫ, ЗАДАЧИ, ПОДХОДЫ, МЕТОДЫ РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ

ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА, ОПЫТ ЕВРОПЫ – ВИДЫ, ЗАДАЧИ, ПОДХОДЫ, МЕТОДЫ РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ

Гапонова Яна Александровна

бакалавр, Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет,

РФ, г. Санкт-Петербург

HOUSING POLICY, EUROPEAN EXPERIENCE - TYPES, TASKS, APPROACHES, METHODS OF SOLVING THE HOUSING PROBLEM

Yana Gaponova

Bachelor, St. Petersburg State University of Architecture and Civil Engineering,

Russia, St. Petersburg

АННОТАЦИЯ

В статье рассматривается жилищная политика как одно из основных направлений социальной политики стран Европы. Автор раскрывает такое понятие как «жилищный кризис» и его аспекты. В статье приводятся статистические данные, позволяющие оценить сложившуюся ситуацию на рынке. Для решения жилищных проблем невозможно ограничиться конкретными действиями. В настоящее время существует острая необходимость в  создании целого комплекса мер, направленного на решение данного вопроса. Современная социально ориентированная и эффективная жилищная политика должна включать элементы различных моделей и быть адаптирована к конкретным условиям города, в котором она будет реализована. В статье рассматриваются такие методы, как организация нового типа сообщества – коливингов, социальные программы, а также переход к экономике циклического типа.

ABSTRACT

The article deals with housing policy as one of the main directions of social policy of European countries. The author reveals such a concept as "housing crisis" and its aspects. The article provides statistical data allowing to assess the current situation in the market. To solve housing problems it is impossible to limit oneself to concrete actions. At present there is an urgent need to create a whole set of measures aimed at solving this issue. Modern socially oriented and effective housing policy should include elements of various models and be adapted to the specific conditions of the city in which it will be implemented. The article discusses such methods as the organisation of a new type of community - coliving, social programmes, as well as the transition to a cyclical economy.

Ключевые слова: государственная жилищная политика, жилищные проблемы, социальное жилье, доступное жилье, аренда.

Keywords: state housing policy, housing problems, social housing, affordable housing, rent.

Потребность в проведении в жилищной политики возникла в XIX веке в связи с промышленной революцией. Высокие темпы урбанизации, приток сельских жителей в города вызвали огромный спрос на жилище в них. Нередко жилищная нужда превращалась в настоящее социальное бедствие. И в настоящее время в странах Африки, Латинской Америки, Азии более трети населения живёт в трущобах без водоснабжения, канализации и электричества.

Жилищная политика является одним из основных направлений социальной политики городов в современных условиях. Органы местного самоуправления, как наиболее приближенные к гражданам и месту их проживания, должны, с одной стороны, играть значительную роль в формировании и реализации жилищной политики, с другой стороны, их возможности в данной сфере крайне ограничены в связи с чрезвычайно высокими затратами на строительство и эксплуатацию жилья. В связи с этим жилищная политика формируется государством, причем преимущественно на общенациональном (федеральном) уровне, а процесс ее реализации возлагается на региональный уровень, которому в данном процессе также требуется дополнительное финансирование [1].

Суть жилищной проблемы заключается в острой нехватке жилья, соответствующего нормативным и потребительским требованиям, для значительной части населения. Жилищная проблема имеет несколько важных аспектов:

• дефицит жилья – количественный аспект;
• несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей – структурный аспект;
• несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья – качественный аспект;
• несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда – эксплуатационный аспект.

Жилищный кризис все еще остается реальностью, с которой сталкиваются многие страны Европы: неприемлемо высокий уровень бездомности, перенаселенность и неустойчивые арендные расходы. Жилищный вопрос лежит в основе растущего социального разрыва, который мы наблюдаем в большинстве европейских обществ за последние годы. В то время как доступ к достойному жилью и его сохранение - это в первую очередь проблема для тех, кто живет с низкими доходами, все больше и больше людей страдают от нехватки доступного жилья, особенно в больших городах. Рост арендной платы мобилизовал тысячи людей по всей Европе. При этом впервые в истории была запущена Европейская гражданская инициатива, призывающая к более доступному жилью в Европе.

Сегодня поставщики государственного, кооперативного и социального жилья гарантируют кровлю более чем 25 миллионам человек, что составляет, в частности, более 30% от общего фонда в Нидерландах, 24% в Австрии, 21% в Дании, 16,5% во Франции и 12% в Финляндии. Эти цифры значительно ниже в других частях Европы [2].

Вдобавок ко всему исследование 2018 года, проведенное Целевой группой высокого уровня (HLTF), показало, что дефицит инвестиций в доступное жилье составляет 57 миллиардов евро в год [3]. Государственные инвестиции продолжают сокращаться. Вместо этого правительства часто сосредотачиваются на стимулах для частных застройщиков, в то время как жилищная поддержка домохозяйств с низкими доходами все чаще предоставляется в форме социальных выплат.

Никто не может спорить с необходимостью предоставления этой социальной помощи в виде жилищных пособий, которые необходимы миллионам европейцев, но это не должно мешать правительствам решать структурные проблемы, вызывающие жилищный кризис. В свою очередь, решение структурных проблем может привести к значительной экономии в долгосрочной перспективе.

Согласно брифингу Eurofound «Жизнь, работа и COVID-19» , в период пандемии 8,1% домохозяйств в ЕС не могли платить арендную плату или ипотеку во время пандемии. В то же время 20% безработных опасаются потерять дом [4].

Роль поставщиков социального и доступного жилья продолжает развиваться, выходя за рамки простого предоставления жилья в ответ на меняющиеся потребности. Поддерживаемые программы жилищного строительства, помогающие домохозяйствам получить доступ к постоянному жилью и сохранить его, тем самым активно предотвращая и решая проблемы бедности и бездомности, теперь стали реальностью во Франции, Италии и Испании.

Важная часть плана восстановления ЕС после пандемии должна быть посвящена поддержке местных государственных служб (здравоохранение, школа, занятость), которые будут работать вместе с поставщиками социального, кооперативного и государственного жилья, чтобы помочь поддерживать достойное качество жизни в сообществах, особенно в неблагополучных районах. Кризис Covid 19 показал важность общественных мест и мест общего пользования. На это следует обратить особое внимание в будущих градостроительных программах.

В настоящий момент при решении жилищных проблем невозможно ограничиться лишь увлечением застраиваемой площади. Необходимо разработать целый комплекс мер, направленный на решение данного вопроса.

Коливинги. Влияние на городскую застройку сегодня оказывают и демографические факторы. На рынок недвижимости выходят мобильные молодые покупатели, для которых аренда жилья и формат коливингов - тип сообщества, предоставляющего формат совместного проживания для людей с общими намерениями - становятся более привлекательными, чем приобретение квартиры или дома. Растет спрос и на такие форматы, где совмещаются жилые и коммерческие функции, которые позволяют людям жить, работать, а также делать покупки и развлекаться в одном многофункциональном комплексе.

К концу 2020 г. в мире насчитывалось около 180 операторов коливингов с общим числом объектов около 4000, а число мест аренды в них превышало 250 000. По данным Becar, доля сетевых коливингов в мире (от двух проектов в сети) составляет 97,3%, в 2020 г. открыто около 900 новых, рост за год – 30% [5].

Одним из примеров современных коливингов является жилой дом R50 в Берлине (Рисунок 1).

Рисунок 1. Коливинг R50 в Берлине

Фото: Andrew Alberts / archidaily.com

Ссылка: https://www.archdaily.com/593154/r50-nil-cohousing-ifau-und-jesko-fezer-heide-and-von-beckerath?ad_source=search&ad_medium=projects_tab

В 2009 году департамент городского развития при Сенате Берлина передал несколько государственных земельных участков строительным компаниям города, чтобы получить краткосрочную прибыль от продажи возведённой недвижимости.

Дом на Риттерштрассе соседствует со зданиями социального жилья и множеством зелёных насаждений. Отсутствие девелоперов и недорогая земля позволили сократить цену за квадратный метр квартиры до 2150 евро, когда как в среднем цена за квадратный метр в Кройцберге составляет 2950 евро (по данным компании CBRE) [6].

Дом состоит из девятнадцати отдельных апартаментов для разных семей. Чтобы ускорить строительство, была выбрана простая форма здания — прямоугольник, недорогие материалы и быстровозводимую конструкцию: основа конструкции — бетон, ключевой материал фасада — дерево.

Социальные программы и законы. Другим инструментом решения вопросов жилищной политики являются социальные программы. Так, в Милане, где аренда небольшой комнаты обходится приезжающим сюда студентам в среднем 600-700 евро в месяц, существует программа, разработанная ассоциацией MeglioMilano. Многие пожилые люди на старости лет остаются жить одни в больших квартирах, которые сложно содержать. Ассоциация, курирующая эту программу, предлагает таким пожилым людям приютить у себя студента за незначительную арендную плату в 280–380 евро.

В свою очередь, для решения жилищных проблем, власти Барселоны обязали банки превращать изъятое за неплатёж пустующее жильё в социальное минимум на четыре года. В противном случае мэрия может его изъять. Пустующее жильё — не меньший бич европейских городов, чем нехватка доступного. Кризис 2007 года до сих пор отражается на кошельках европейцев и европейского жилищного сектора.

В Барселоне сегодня около двух тысяч пустующих домов и квартир, принадлежащих банкам. При этом многим, кто стоит в очереди на получение социальных квартир, негде жить. Создание нового и освобождение старого жилья может занимать годы.

У решения мэрии Барселоны противников не меньше, чем сторонников. В частности, премьер-министр Испании выразил опасение, что оно нарушает конституцию, но это не помешало закону вступить в силу. В том же направлении двигается множество европейских городов, обязывающих владельцев недвижимости декларировать не занятые в течение длительного времени помещения. Таким образом, политика «оптимизации» городского пространства активно набирает обороты.

Закон «Элан», упрощающий строительство и продажу социального жилья, был принят во Франции в октябре 2018 года, а уже в конце ноября он вступил в силу. Чтобы облегчить и ускорить распределение государственных средств на социальное жильё, реконструкцию и реновацию, организации, управляющие менее 12 000 единицами жилья, обязаны теперь сгруппироваться или присоединиться к одной из более крупных.

В то же время для повышения рентабельности этих организаций значительно упрощается процедура продажи социального жилья. Управляющие компании больше не обязаны проводить архитектурный конкурс на разработку проекта. Время выдачи разрешения на строительство тоже значительно со­­кращается. Сторонники закона предполагают, что так удастся создать «шоковый эффект предложения» на рынке, тем самым сбить цены на продажу и аренду. Семейные и экономические обстоятельства жильцов, согласно новому закону, должны пересматривать каждые три года. Например, семьям, в которых родились дети, предложат жильё большей площади, а овдовевшим старикам — меньшей. Тем, у кого доход значительно увеличился за последние три года, повысят арендную плату до среднерыночных значений, что, в свою очередь, должно подвигнуть жильца к покупке жилья.

Переход к циклической экономике. Вопросом перехода от линейной к циклической экономике в настоящее время озадачены все страны ЕС. Концепция материального цикла позволит значительно сократить расходы на строительство, что, в свою очередь, позволит странам обеспечивать большее количество граждан социальным жильем.

В 2020 году Европейская комиссия опубликовала новый план перехода к циркулярной экономике, который затрагивает жилищную сферу [7]. Данный план включает в себя:

• пересмотр Положения о строительной продукции, включая возможное введение требований о содержании вторичного сырья для некоторых строительных изделий с учетом их безопасности и функциональности;
• возможный пересмотр правил государственных закупок с целью включения требований по использованию экологически чистых инструментов государственных закупок и расчета стоимости оценки жизненного цикла;
• cоздание местных цепочек поставок для повторного использования строительных материалов, полученных после сноса. Этому следует способствовать с помощью городского планирования (путем объединения различных городских функций), логистики (путем облегчения восстановления материалов) и новых бизнес-моделей, включающих создание банков материалов для нового строительства.

Примером воплощения концепции материального цикла является проект Superlocal в Нидерландах. Данный проект представляет собой некий эксперимент с новыми процессами циркулярной экономики, направленными на 100% повторное использование и переработку материалов, полученных при сносе устаревшего многоэтажного социального жилья. Данный проект включает четыре пилотных жилых дома, которые построены с использованием различных технологий повторного использования и переработки с использованием материалов, полученных в результате сноса одного из высотных зданий социального жилья (Рисунок 2). В соответствии с принципами замкнутости бывшие жители будут приглашены обратно в этот район. В результате проекта будет на 805 000 кг меньше выбросов CO₂, по сравнению со строительством новой многоэтажки. Кроме того, в рамках проекта будут проведены эксперименты с инновационными технологиями повторного использования воды путем тестирования инициативы замкнутого водного цикла для социального жилья.

Рисунок 2. Строительство домов по проекту Superlocal в Нидерландах

Фото: architectenweb.nl

Ссылка: https://architectenweb.nl/projecten/project.aspx?ID=39340#photoid=347932

На основе всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что степень активности городов в решении проблемы нехватки жилья существенно различается. Примеры часто можно найти в контексте, когда муниципалитеты должны соблюдать цели по предоставлению доступного жилья и где передача полномочий означает, что городская администрация может играть активную роль. Однако нехватка доступной земли, существующая сегрегация, в некоторых случаях предпочтение местной администрации использовать доступную землю для более прибыльной деятельности - в конечном итоге просто отсутствие политической воли, препятствуют реализации местной жилищной политики во многих странах.

Современная социально ориентированная и эффективная жилищная политика должна включать элементы различных моделей и быть адаптирована к конкретным условиям города, в котором она будет реализована. И, в свою очередь, комплексный городской подход может обеспечить устойчивые политические инициативы.

Список литературы:

1. Вульфович Р.М. Социально ориентированная жилищная политика в городах Европы и России //Управленческое консультирование. М. 2011.№2. С.41-55.
2. European Commission, Directorate-General for Economic and Financial Affairs, Fransen, L., Bufalo, G., Reviglio, E., Boosting investment in social infrastructure in Europe : report of the High-Level Task Force on Investing in Social Infrastructure in Europe, Publications Office, 2018. [Электронный ресурс].URL: https://op.europa.eu/en/publication-detail/-/publication/d3129b80-6f7c-11e8-9483-01aa75ed71a1/language-en/format-PDF (Дата обращения 20.06.2023).
3. Housing: an essential piece of the ‘Next Generation EU’ puzzle. [Электронный ресурс]. URL: https://www.housingeurope.eu/resource-1431/housing-an-essential-piece-of-the-next-generation-eu-
4. Living, working and COVID-19. [Электронный ресурс]. URL:  https://www.eurofound.europa.eu/publications/report/2020/living-working-and-covid-197 (Дата обращения 21.06.2023).
5. The global coliving market grows at 30% a year [Электронный ресурс]. URL: becar.pro/en/news/?news_id=2048 (Дата обращения 10.07.2023).
6. Housing Market Report Berlin 2019 [Электронный ресурс]. URL: https://www.berlinhyp.de/en/media/newsroom/housing-market-report-berlin-2019?file=files/media/corporate/newsroom/weitere-publikationen/en/2019/wohnmarktreport-2019-en.pdf (Дата обращения 30.06.2023).
7. Communication from the commission to the european parliament, the council, the european economic and social committee and the committee of the regions. A new Circular Economy Action Plan For a cleaner and more competitive Europe [Электронный ресурс]. URL:  https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/ALL/?uri=COM:2020:98:FIN (Дата обращения 30.06.2023).